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　　近年来，随着中国国内房地产市场形势发生变化，房地产行业相关宏观调控措施持续优化调整。为适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展，国家外汇管理局于2025年9月发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（汇发〔2025〕43号），推出了一系列跨境投融资外汇管理改革措施。

　　这些政策调整是在房地产市场过热背景发生变化后做出的重要调整。此前在房地产市场过热时期，各部门曾出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策，国家外汇管理局也从防范热钱投机炒作角度，配合出台了非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产的措施。如今，随着房地产市场的平稳健康发展，相关外汇管理措施有必要加以优化调整。

　　国家外汇管理局2025年9月的新政策中最受关注的内容是便利境外个人境内购房结汇支付。该政策允许境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。

　　这一政策被称为先结后补模式，解决了实际操作中的难题。在《通知》出台前，境外个人境内购房办理资金结汇支付，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才办理网签。

　　需要特别强调的是，境外个人境内购房结汇支付便利并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人必须符合房地产主管部门和各地购房资格条件。

　　目前境外个人在境内购房仍遵循2010年11月出台的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》的规定，即境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　《中华人民共和国外汇管理条例》（国务院令第532号）规定：个人年度便利化额度为5万美元，用于购汇和结汇。个人办理外汇业务应当提供真实、合法的交易凭证。

　　《个人外汇管理办法》（汇发〔2006〕45号）明确：个人结汇和购汇实行年度便利化额度管理，年度总额为每人5万美元。超过年度总额的，需提供相关证明材料。

　　根据《关于规范房地产市场境外机构和个人购房的通知》（建住房〔2006〕171号）规定：境外个人购房需提供有效护照、境外个人身份证明（如港澳台居民居住证）、境内工作或学习证明等，且不得购买非自住住房。

　　《国家外汇管理局关于进一步优化资本项目外汇管理有关事项的通知》（汇发〔2025〕28号）进一步明确：符合条件的境外个人指持有有效护照或港澳台居民居住证，在境内连续工作/学习满1年，且符合购房城市限购政策的自然人。

　　《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（沪府发〔2011〕3号）规定：对本市居民家庭新购第二套及以上住房，按应税住房面积征收房产税。

　　《重庆市个人住房房产税征收管理暂行办法》（渝地税发〔2011〕12号）规定：对独栋别墅、高档住宅等按房产交易价格的0.5%至1.2%征收。

　　《关于规范房地产市场境外机构和个人购房的通知》（建住房〔2006〕171号）明确规定：境外个人购房需按购房地房产税政策缴纳相应税费，不额外增加境外个人税负。

　　此次购房便利化措施是资本项目外汇管理改革的组成部分，与以下两项配套政策协同推进：

　　新政策取消了非金融企业资本金、外债等资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用的住宅性质房产的限制。此项调整源于房地产市场环境已从过热转向平稳发展，旨在适应新形势，为合法合规的资金使用提供更大便利。

　　国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌表示，该项政策是在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策。国家外汇管理局从防范热钱投机炒作角度，配合出台了非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。

　　新政策赋予银行在办理资本项目外汇收入支付便利化业务时更大的自主权。银行可根据客户的合规经营状况和风险等级，自行决定事后随机抽查的比例和频率，这体现了监管从事前严审向事后监管和风险为本理念的转变。

　　目前，中国尚未实现人民币资本项目的完全可自由兑换。境外个人在境内购房后，若未来出售房产并获得人民币收入，其资金汇出仍需遵循现行的外汇管理规定。通常，个人需凭身份证明、房屋买卖合同、税务证明（如完税凭证）等文件，通过银行办理购汇和资金汇出手续。

　　本次政策明确针对的是外汇资金的结汇支付便利。对于直接使用跨境人民币（例如通过境外银行账户直接汇入人民币）购买境内房产的情况，由于不涉及结汇环节，因此不直接适用先结后补的便利措施。然而，使用人民币支付本身已规避了购汇步骤，流程上本就更为直接。

　　2025年8月1日，香港《稳定币条例》正式生效，要求任何在香港发行或与港元挂钩的稳定币必须获得许可并完全符合KYC（了解你的客户）、AML（反洗钱）和资本充足率要求。此举使香港成为全球首个建立法币稳定币全链条监管体系的司法管辖区。

　　然而，香港的稳定币政策与内地购房政策并无直接关联。香港金融管理局在2025年8月20日的声明中明确表示：《稳定币条例》仅规范香港本地稳定币发行，不涉及跨境资金流入内地房地产。内地银行系统不接受稳定币作为支付工具，任何试图通过稳定币变相购房的行为均属违规。

　　香港稳定币监管框架主要旨在确保稳定币发行商保持1:1的储备资产，具有即时可兑换性和严格的反洗钱合规性。这种监管透明度吸引了中国大陆的机构，这些机构现在被总部要求探索代币化产品。

　　港币（HKD）：港币在中国的外汇管理体系中享有特殊地位。由于香港与内地紧密的经济联系和货币自由兑换的安排，港币被视为主要的外汇之一。持有港币的境外个人在办理购房结汇时，享有与美元、欧元等主要国际货币同等的待遇。银行可直接按实时汇率将其结汇为人民币用于支付，完全适用此次先结后补的便利政策。港币资金的进出管理相对成熟和高效。

　　澳门币（MOP）：澳门币的待遇与港币类似，但便利程度稍低。作为中国的另一个特别行政区货币，澳门币在内地也被视为外汇。然而，由于其流通范围和市场规模较小，部分银行网点可能不直接提供澳门币的结汇服务，或汇率报价不如港币优惠。通常，持有澳门币的个人可能需要先在澳门或指定银行将其兑换为港币或美元，再进入内地结汇购房，流程上多一个环节。

　　台币（TWD）：台币被视为一般性外汇。持有台币的台湾同胞在符合购房资格的前提下，可以凭台币进行结汇支付。但相较于港币，台币的结汇服务可能仅在部分大型银行或特定区域的分行提供，且汇率波动和汇兑成本可能更高。其适用先结后补政策的流程是明确的，但实际操作的便利性取决于当地银行的具体服务能力。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去我国对境外资金购房实施诸多限制，是出于对外资炒作楼市的担心。但近年来，随着贸易形势、地缘政治发生变化，经常项目、资本项目下的外汇流入开始放缓，需要改变外汇收入及结汇在境内投资、消费的审查。

　　李宇嘉还表示，近年来我国持续扩大免签国家范围，境外人士来华旅游、创业的频次不断提高，相应的住房需求和长期消费意愿也在增加。优化境外资金在境内的结汇、购房和消费政策，正是营商环境国际化的重要组成部分。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策变化意味着外资在境内进行房地产投资的限制有所放宽，为外资进入中国房地产市场提供了更多便利。总的来说会有几方面的变化：一是外资认购住宅在银行办理资金结汇支付时的审核程序将得到优化；二是使得商办物业的投资具有更大的机会，尤其是一些核心城市的商办项目流动性有望提升；三是对于一线城市和新一线城市来说，包括大平层项目以及商业别墅项目等有望迎来更多需求。

　　此次将粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国，是基于大湾区试点的成功经验。

　　人民银行广东省分行为优化置业结算支付流程，发布了《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，实现境外购房款直接汇入内地房企相关账户、无需在境内银行办理开户的一步到位资金结算服务。采取先付房款后补材料的方式，优化跨境购房的结算支付流程。

　　截至2025年1月末，该行累计为港澳居民办理2603笔在粤港澳大湾区内地城市购房支付业务，资金折合人民币29.93亿元，有效满足了港澳居民在大湾区内地城市安居置业的需求，为跨境长者置业养老提供了有力的金融支撑。

　　本次政策调整是中国在房地产市场新阶段和吸引国际人才背景下，对资本项目外汇管理进行的精准优化。其核心是流程便利化而非资格放宽化，旨在解决先付款后备案的现实矛盾，提升交易效率，稳定市场预期。

　　国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌强调，境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。

　　未来，中国可能会继续优化跨境投融资外汇管理政策，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。国家外汇管理局表示，将持续推进外汇领域改革开放，支持经营主体合法合规的跨境投融资活动，更好服务实体经济高质量发展。

　　同时，中国对虚拟货币、稳定币等创新金融工具仍保持谨慎态度。2025年7月，北京、深圳、苏州、重庆、浙江、宁夏等多省市监管机构接连发布风险提示，称不法分子利用稳定币等概念大做文章，须警惕非法集资、诈骗等违法犯罪活动。这表明尽管香港在稳定币监管方面取得了进展，但内地对虚拟货币的态度依然趋于谨慎。

　　总的来说，新政使得境外人士购房过程更加丝滑，但楼市限外令并未解除。由于我国对境外资金购房仍有一定的限制条件，因此无需担心这部分需求对楼市带来冲击。

　　国家外汇管理局。《关于调整金融机构进入银行间外汇市场有关管理政策的通知》。2014年12月9日。取自：

　　住房和城乡建设部、国家外汇管理局。《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》。2010年11月15日。取自：

　　张敏。《购房结汇支付便利推广至全国 境外人士买房更方便了》。21世纪经济报道，2025年9月16日。取自：

　　第一财经。《境外个人境内限购房令取消？系误读，只是结汇支付优化》。搜狐新闻，2025年9月16日。取自：

　　夏宾。《中国便利境外个人境内购房结汇支付》。中国新闻网，2025年9月16日。取自：

　　岳品瑜、董晗萱。《外汇局：将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国》。北京商报，2025年9月15日。取自：

　　《港人内地买楼先结后补安排 扩至全国》。香港资讯，2025年9月16日。取自：

　　夏宾。《中国便利境外个人境内购房结汇支付》。中国经济网，2025年9月16日。

　　《国家外汇管理局:便利境外个人境内购房结汇支付》。腾讯新闻，2025年9月16日。取自：

　　陈潇。《外资购房正迎来更多便利》。新浪财经，2025年9月16日。取自：

　　《国家外汇管理局发布最新通知，便利境外个人境内购房，助力房地产市场稳健发展》。房天下，2025年9月16日。取自：

　　国家外汇管理局。《关于调整金融机构进入银行间外汇市场有关管理政策的通知》。2014年12月9日。取自：

　　住房和城乡建设部、国家外汇管理局。《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》。2010年11月15日。取自：

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　　夏宾。《中国便利境外个人境内购房结汇支付》。中国新闻网，2025年9月16日。取自：

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　　《国家外汇管理局:便利境外个人境内购房结汇支付》。腾讯新闻，2025年9月16日。取自：

　　陈潇。《外资购房正迎来更多便利》。新浪财经，2025年9月16日。取自：

　　《国家外汇管理局发布最新通知，便利境外个人境内购房，助力房地产市场稳健发展》。房天下，2025年9月16日。取自：